Acheter un logement en copropriété : quels sont les risques et les avantages ?

Qu'est-ce qu'un bien en copropriété ?

Selon l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe la copropriété des immeubles bâtis, une copropriété se définit par un immeuble ou un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre deux ou plusieurs personnes que l'on appelle les copropriétaires. Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots qui sont composés chacun d'une partie privative et d'un espace commun. Il existe deux types de copropriétés :

• la copropriété horizontale : les logements sont individuels et sont installés sur un même terrain ;
• la copropriété verticale : il s'agit d'un immeuble généralement étendu sur la hauteur, divisé en plusieurs appartements.

Achat immobilier en copropriété : 4 avantages

1. Les charges liées à l'entretien et aux réparations sont à la charge de la copropriété

Le partage des coûts est l'un des premiers avantages de devenir copropriétaire. Les frais liés à l'entretien des parties communes et aux réparations sont, en effet, partagés avec tous les copropriétaires.

2. Les copropriétaires bénéficient de plus de sécurité

Acquérir un bien en copropriété vous assure davantage de sécurité. Grâce à la proximité des autres logements ainsi qu'aux nombreuses parties communes, vos chances d'être cambriolé en copropriété sont amplement réduites.

Si jamais une personne extérieure tente de pénétrer dans votre résidence, il y a de fortes chances qu'elle soit repérée par vos voisins.

3. Les règles de copropriété permettent de maintenir son bon fonctionnement

Lors d'une assemblée générale, des mesures sont définies pour instaurer des règles qui intégreront la vie dans une copropriété. Ces dernières s'appliquent à tous les résidents de l'immeuble, y compris les locataires.

Dans le règlement de copropriété, on retrouve généralement les éléments suivants :

• Les millièmes ou tantièmes de chaque lot de copropriété qui permettent, entre autres, de calculer les charges de copropriété dues par chaque copropriétaire ;
• Le cadre juridique qui permet surtout de répartir les charges et de définir précisément les parties communes et privatives ;
• Les règles de vie courante qui dictent le fonctionnement de la copropriété. Ces dernières incluent, par exemple, les convocations aux assemblées générales, les conditions liées aux travaux, la désignation du conseil syndical, etc.

Grâce au règlement de la copropriété, les mauvaises surprises et les conflits entre voisins sont évités. Avant d'acheter un logement en copropriété, n'oubliez pas de le vérifier pour être sûr qu'aucun élément ne vous embête.

4. Une vie quotidienne simplifiée dans une copropriété

Les copropriétés possèdent toujours un syndic. Il s'agit d'une personne morale ou physique ayant pour rôle d'administrer les parties communes de la copropriété. Également connu sous le nom de « syndicat de copropriété », il est également chargé de représenter l'ensemble des copropriétaires.

La présence du syndic facilite la vie des habitants, car il se charge de la totalité des opérations liées aux parties communes, comme :

• la collecte des charges ;
• le recouvrement des charges en cas d'impayé dans la copropriété ;
• la gestion des relations avec les prestataires de la copropriété ;
• la comptabilité ;
• l'organisation des assemblées générales ;
• la gestion des travaux d'envergure et le choix des prestataires.

À noter : Depuis le décret du 22 décembre 2025, la voie électronique est devenue le principe pour toutes les communications du syndic : convocations d'assemblée générale, appels de charges, procès-verbaux. Cela simplifie le suivi pour les copropriétaires et réduit les délais administratifs.

La taxe d'habitation est moins onéreuse

Vous souhaitez acheter un bien en copropriété pour le louer ? Vous ne serez pas alors concerné par la taxe d'habitation. C'est votre locataire qui devra s'en acquitter dès lors qu'il occupe votre logement au 1er janvier de l'année civile en cours.

Cependant, si vous habitez dans votre bien en copropriété, vous devrez vous occuper de la taxe foncière, en plus de la taxe d'habitation.

Si votre logement est vacant, il est exonéré de la taxe d'habitation. En revanche, vous devez vous acquitter de la TLV (ou Taxe sur les Logements Vacants).

Si vous souhaitez habiter votre bien en copropriété, sachez que votre taxe d'habitation est généralement deux fois moins onéreuse que celle appliquée aux maisons individuelles.

Acheter un appartement ou une maison en copropriété : 3 risques

Malgré les avantages d'une maison ou d'un appartement dans une copropriété, ce type d'acquisition présente quand même certains inconvénients.

1. Les charges peuvent s'avérer potentiellement élevées

Bien qu'elles soient réparties entre les copropriétaires, les charges dans une copropriété peuvent être élevées. C'est notamment le cas si l'immeuble est équipé de plusieurs équipements collectifs comme une salle de sport et une piscine.

2. Le risque énergétique : Un coût imprévisible mais désormais obligatoire

Depuis 2024, la loi Climat et Résilience impose de nouvelles obligations progressives à toutes les copropriétés.

• Le DPE collectif : Désormais obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2024, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'immeuble dans sa globalité, parties communes comprises. Si le DPE collectif classe l'immeuble en F ou G, les copropriétaires sont incités à engager des travaux de rénovation énergétique pour sortir du statut de passoire thermique.
• Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : Ce plan, obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, liste les travaux d'efficacité énergétique à effectuer selon les conclusions du DPE. Chaque copropriétaire doit s'acquitter d'une cotisation annuelle s'élevant au minimum à 2,5 % du montant des travaux inscrits dans le plan.

3. L'aménagement de votre logement dépend de restrictions

En tant que copropriétaire, vous devez respecter les règles concernant l'aménagement et l'utilisation de votre bien. Ces dernières peuvent inclure des restrictions sur les types de modifications que vous pouvez apporter à votre logement, l'affichage extérieur, et même le nombre et le type d'animaux que vous pouvez avoir.

L'avis de Brew's Immo sur les risques en copropriété…

Impayés de charges, travaux sans autorisation, syndic défaillant, annexion des parties communes, nuisances répétées...

Les sources de litiges en copropriété sont nombreuses. Ce que l'on sait moins, c'est que la plupart de ces situations auraient pu être anticipées dès l'achat.

Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, l'état daté, le règlement de copropriété ou encore le Plan Pluriannuel de Travaux sont autant de documents qui révèlent, avant même la signature, l'état de santé réel d'une copropriété : conflits en cours, impayés existants, travaux votés mais non financés, syndic mis en cause...

Savoir lire ces documents, c'est acheter en connaissance de cause, et s'éviter bien des mauvaises surprises une fois les clés en main !

Discutez de votre projet d'achat en copropriété avec Brew's Immo.

Checklist : Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter en copropriété

Acheter en copropriété implique d'analyser bien plus que le logement lui-même. Voici les points à passer en revue systématiquement avant de signer.

Les documents financiers de la copropriété

Avant la vente, le vendeur est tenu de vous remettre les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d'entretien, les informations financières détaillées (charges, fonds de travaux, impayés) ainsi que le pré-état daté.

Lisez-les attentivement. Ils vous donnent une image précise de la santé financière de la copropriété et des décisions déjà votées qui vous engageront dès l'achat.

• Le montant des charges mensuelles
• Le niveau du fonds de travaux
• L'existence d'impayés de charges par d'autres copropriétaires
• Les travaux votés en AG mais pas encore réalisés (vous en serez redevable dès la signature)

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Demandez systématiquement le PPT s'il existe. Ce plan liste les travaux d'efficacité énergétique à effectuer selon les conclusions du DPE collectif, et chaque copropriétaire doit s'acquitter d'une cotisation annuelle d'au minimum 2,5 % du montant des travaux inscrits. C'est un coût futur certain, à intégrer dans votre budget dès l'achat.

Le DPE collectif de l'immeuble

Si le DPE collectif classe l'immeuble en F ou G, les copropriétaires seront dans l'obligation d'engager des travaux de rénovation énergétique. Sans travaux, les appartements classés F ou G pourraient être concernés par les restrictions de location : interdiction de louer les logements classés G depuis 2025, les F à partir de 2028.

Si vous achetez pour investir, un mauvais DPE collectif peut remettre en cause toute la rentabilité de votre projet.

Le règlement de copropriété

Vérifiez qu'aucune clause ne vous pose problème avant de signer : restrictions sur les animaux, les travaux, la location courte durée (type Airbnb), l'affichage extérieur ou l'usage des parties communes. Ces règles s'appliquent à vous dès le premier jour.

L'état des procédures judiciaires en cours

L'état daté, fourni obligatoirement par le syndic avant la signature de l'acte de vente, doit mentionner l'objet et l'état des procédures judiciaires éventuellement en cours, comme des impayés de charges. Une copropriété en litige peut engendrer des complications et des coûts imprévus.

La superficie loi Carrez

Le vendeur est tenu de remettre l'attestation loi Carrez, qui certifie la superficie privative du lot. C'est la mesure qui fait foi pour le calcul du prix au m². En cas d'erreur supérieure à 5 %, vous pouvez demander une réduction du prix de vente.

Acheter en copropriété offre de vrais avantages, mais le cadre légal a évolué : obligations énergétiques, Plan Pluriannuel de Travaux, nouvelles règles de gestion... Autant de points à maîtriser avant de signer.

Brew's Immo vous accompagne à chaque étape de votre projet d'achat à Paris, de l'analyse des documents jusqu'à la signature.

Vous souhaitez acheter en copropriété à Paris ? Contactez nos conseillers pour un premier échange sans engagement.

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